O Que Faz um Imóvel em São Paulo Custar R$ 120 Mil por Metro Quadrado

Forbes, a mais conceituada revista de neg?cios e economia do mundo.

A cidade de S?o Paulo concentrou a maior parcela do crescimento do mercado imobili?rio de luxo em 2025 em todo o Brasil. O n?mero de unidades lan?adas saltou de 1.819 em 2024 para 3.668 no ano passado. Em valores, o avan?o foi ainda mais expressivo, com o VGV (Valor Geral de Vendas) lan?ado passando de R$ 8,6 bilh?es para R$ 21,3 bilh?es, refletindo o aumento do t?quete m?dio e a maior presen?a de projetos de alto padr?o, segundo dados da Brain Intelig?ncia Estrat?gica.

Essa, por?m, ? apenas parte da oferta dispon?vel no mercado. Levantamento feito pela reportagem da Forbes junto ?s principais imobili?rias destinadas ao p?blico de alta renda, tais como a MBras, Bossa Nova Sotheby's, Taylor Real Estate, Kauffmann, Pilar Homes, Luxury Properties e Lopes Prime, indica que existem ao menos 3.600 im?veis usados anunciados acima de R$ 10 milh?es s? na cidade de S?o Paulo.?

Entre esses ativos, h? resid?ncias que chegam a R$ 300 milh?es, como uma casa no Jardim Europa com terreno de 6.400 metros quadrados, sendo 2.500 metros de ?rea constru?da, numa raz?o de R$ 120 mil o metro quadrado. Outro exemplo ? o da cobertura do Arb?rea Itaim, com 1.400 metros quadrados e com valor de R$ 140 milh?es segundo an?ncio da Mbras (R$ 100 mil o metro quadrado).

Para entender esses valores, ? preciso analisar a forma??o do pre?o no mercado de luxo.? ?Os projetos e as incorpora??es novas trazem consigo um incremento de custo hoje de desenvolvimento imobili?rio", afirma?Marcello Romero, fundador e CEO da Bossa Nova Sotheby's.

Segundo ele, para construir um pr?dio de alto padr?o, ? necess?rio ter ao menos 1.600 metros quadrados de ?rea dispon?vel, algo raro de se encontrar atualmente na cidade de S?o Paulo. Outro desafio ? o processo de consolidar ?reas, adquirir casas individualmente e resolver pend?ncias documentais que podem levar anos.

?Esse custo para a forma??o da ?rea, atrelado hoje com o aumento do custo da constru??o civil, faz com que esses projetos novos j? venham com uma precifica??o muito superior?, completa Romero.

Microgeografia

Esse c?lculo reflete no momento da venda. Por?m, o simples fato de um im?vel estar num bairro nobre n?o significa que o seu pre?o seja automaticamente valorizado. ? o que o mercado imobili?rio classifica de microgeografia. Isso explica, por exemplo, o motivo pelo qual uma mesma rua pode ter pre?os diferentes de metros quadrados dos empreendimentos usados.??

Romero d? como exemplo a Pra?a Pereira Coutinho, na Vila Nova Concei??o, onde os pre?os de im?veis similares podem variar de R$ 25 mil a R$ 80 mil. O que determina essa diferen?a ? a localiza??o exata, se ? face norte face norte, o que garente melhor conforto t?rmico, e do projeto arquitet?nico.?

Quando um empreendimento re?ne localiza??o privilegiada, arquitetura de autor e infraestrutura completa, ? classificado como ?projeto puro sangue? pelos especialistas da ?rea. Nesses casos, o pre?o do metro quadrado pode superar facilmente os R$ 100 mil.

A engenharia e infraestrutura tamb?m desempenham papel decisivo. Como boa parte do p?blico de alta renda tem predile??o por SUVs e, como segundo carro de passeio,? esportivos como Porsche, Ferrari e outros, que possuem envergadura mais baixa, ter uma inclina??o espec?fica de rampa n?o ? luxo, e sim necessidade.