Fundos Imobiliários ‘alternativos’: FIIs fora do eixo Rio-SP são destaque em 2025
Em um cenário econômico ainda marcado por incertezas e volatilidade, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm demonstrado resiliência e, em alguns casos, retornos expressivos no início de 2025.
Em um cenário econômico ainda marcado por incertezas e volatilidade, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm demonstrado resiliência e, em alguns casos, retornos expressivos no início de 2025. Levantamento da plataforma de dados para o mercado financeiro Quantum até fevereiro revela que os fundos com melhor desempenho se destacam por atuarem em regiões consideradas "alternativas", fugindo do tradicional eixo Rio-São Paulo.
Segundo a pesquisa, a lista dos FIIs com maior retorno no acumulado do ano até fevereiro é diversificada, com gestoras como Hectare, BTG, REC, HSI e BGR figurando entre os primeiros colocados. Em entrevista para a Capital Aberto, André Catrocchio, sócio-diretor da Hectare Capital, reconhece que o cenário para ativos alternativos tem sido desafiador devido à alta da Selic, à volatilidade e às incertezas econômicas.
Mas esses papeis continuam muito atrativos: os FIIs negociados na B3 totalizaram R$ 93,9 bilhões em negócios ao longo de 2024. Esse valor reflete um aumento de R$ 24,7 bilhões (26,3%) comparado ao registrado em 2023, quando o montante foi de R$ 69,2 bilhões. Para 2025, a própria B3 reconhece que o cenário é desafiador, mas destaca oportunidades que fogem da média do mercado.
Hectare Capital lidera com estratégia regional
Alguns FIIs têm conseguido se sobressair, impulsionados por cotas negociadas com desconto e pela percepção positiva em relação às suas teses. O fundo HCTR11, da Hectare Capital, lidera o ranking com um retorno de 22,91% até fevereiro. Dedicado ao desenvolvimento imobiliário, especialmente fora do eixo Rio-São Paulo, o fundo concentra cerca de 80% de seus ativos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com foco em incorporadoras de pequeno porte nas regiões Centro-Oeste, Nordeste e, principalmente, no Sul.
A exposição do HCTR11 ao setor de hotelaria, que sofreu impactos significativos durante a pandemia, e ao segmento residencial ligado ao agronegócio, demonstra a diversificação de sua carteira. André Catrocchio comenta que, apesar dos desafios enfrentados nos últimos 12 e 24 meses, a estrutura do fundo permite a distribuição de R$ 0,30 por cota mensalmente, o que atrai investidores e contribui para a valorização da cota, que ele acredita já ter passado pelo pior ajuste. O fundo possuía apenas um CRI inadimplente em sua carteira de cerca de 60 CRIs, concentrados em projetos de turismo e outros setores.
Em segundo lugar, o RECT11, da REC Gestora, apresentou um retorno de 18,20% no mesmo período. Sua estratégia de adquirir e alugar imóveis comerciais de escritório em bairros alternativos, incluindo nove prédios nível AAA em São Paulo, Rio de Janeiro, Alphaville, Santos e Curitiba, mas fora das áreas que tradicionalmente centralizam a oferta desse tipo de empreendimento. Moise Politi, sócio-diretor da REC, atribui à Capital Aberto a valorização do fundo à percepção de oportunidades em meio a cotas desvalorizadas, além da expectativa de melhoria contínua com a redução da vacância e a renovação de contratos com alugueis mais altos. Ele destaca que, mesmo com um dividendo considerado baixo de R$ 0,36 por cota, o dividend yield de cerca de 14% ao ano tem atraído investidores que avaliam o risco-retorno como interessante.
O BTRA11, do BTG Pactual, ocupa a terceira posição com um retorno de 16,96%. Este FII investe em terras agrícolas produtivas (rurais e urbanas) por meio de contratos de cessão de direito real de superfície de longo prazo corrigidos pela inflação. Com seis ativos localizados na Bahia e no Mato Grosso, o fundo está disponível para investidores em geral, e sua valorização possivelmente está ligada à distribuição de dividendos de R$ 0,30 por cota, anunciada no relatório gerencial de fevereiro.
Fundos Híbridos e de Lajes Comerciais
O HSAF11, da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), aparece em quarto lugar com um retorno de 14,14%. Inicialmente um fundo de CRI, o HSAF11 possui um mandato híbrido que permite a alocação em cotas de outros FIIs, que atualmente representam cerca de 20% do patrimônio líquido. A reciclagem do portfólio no ano anterior, que elevou a carteira de IPCA+7% para uma média de IPCA+8,80%, teve um impacto positivo significativo no desempenho. A gestora mantém um caixa de 20% e planeja novas alocações seletivas, mostrando otimismo para o restante do ano, apesar da conjuntura.A lista dos FIIs com maiores retornos até fevereiro de 2025 inclui ainda BGR, Manatí Capital, BlueMacaw, Mauá Capital, outro fundo da Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e a Cartesia Capital.
Fonte: ISTO É DINHEIRO
