Leilão de Cepacs da Faria Lima testa apetite do mercado

Como são regidos por regras específicas, o interessado em usar os benefícios desses papéis deve apresentar seu pedido de vinculação ao terreno, com ou sem projeto. Esse mecanismo é acompanhado por um Conselho Gestor, que reúne poder público e sociedade civil, e tem permitido ampliar o alcance das intervenções.

Os valores arrecadados pela prefeitura são aplicados em infraestrutura, habitação social e melhorias urbanas. Desde o início da operação, há 21 anos, já foram captados R$ 3,1 bilhões, que financiaram obras emblemáticas. A lista inclui a revitalização do Largo da Batata, a implantação de ciclovias na avenida Faria Lima, obras em túneis importantes tais como Max Feffer e Jornalista Fernando Vieira de Mello, e conjuntos habitacionais. Nesta rodada, a prioridade é investir em projetos de habitação popular e equipamentos públicos no Complexo Paraisópolis, área recém-incorporada à operação.

O edital do leilão previsto para esta terça-feira (19) prevê que os Cepacs possam ser empregados tanto em imóveis residenciais quanto comerciais nos quatro setores delimitados pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima: Helio Pellegrino; Pinheiros; Faria Lima e Olimpíadas.

Como anda o apetite do mercado?

Embora a concorrência pelos papéis deva ser alta, o ágio deve ser uma incógnita. No último leilão, o de 2021, eles foram adquiridos sem ágio. Em 2019, o ágio foi de 170%. O que se percebe é o que o mercado aprendeu a lição de 2021, a de que entusiasmo sem viabilidade não fecha a conta.

Prova disso é que o valor a ser ofertado agora é o mesmo do último leilão, embora o TCM-SP (Tribunal de Contas do Município de São Paulo) tenha recomendado a revisão e que fosse feita a correção pela inflação acumulada no período, o que faria o valor unitário chegar a R$ 21.350.

Embora representem o "filé mignon" da emissão de títulos mobiliários (estamos falando de Faria Lima), os juros elevados, custos de obra pressionados e insegurança jurídica podem levar gestoras a adotar uma postura pragmática. "Há demanda real sobretudo de quem já tem terreno na região, mas ninguém está disposto a pagar qualquer preço. O que veremos é um leilão de forte concorrência, porém com disciplina financeira muito mais rígida”, avalia Pedro Ros, CEO da Referência Capital.

Gustavo Assis, CEO da Asset Bank, lembra que o leilão de 2021 deixou marcas importantes no mercado, já que a redução pela metade da oferta de Cepacs e a insegurança jurídica daquele momento geraram cautela entre os investidores. “Agora, apesar de ainda haver questionamentos judiciais, o cenário é diferente: a demanda pela Faria Lima continua muito aquecida e o estoque de terrenos é extremamente escasso. Isso faz com que as gestoras não possam simplesmente ficar de fora”, avalia.

Analistas não descartam totalmente o ágio. Porém, se existir, deverá ser mais moderado diante do aumento dos custos de construção e da pressão por retorno dos fundos.

Sombra da insegurança jurídica

O leilão desta semana, no entanto, acontece sob a sombra de uma disputa judicial. Duas regras da lei que ampliou o perímetro da Operação Faria Lima foram suspensas por decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo na última sexta-feira (15). Apesar disso, a Prefeitura de São Paulo informou no sábado (16) que a liminar não atinge o certame desta terça e que o processo segue normalmente.

Ainda assim, o imbróglio jurídico adiciona incerteza a um instrumento que, ao mesmo tempo em que movimenta o mercado imobiliário, se tornou peça-chave no financiamento de políticas públicas para algumas das regiões mais vulneráveis da cidade. O mercado pode até entrar com o pé no freio, mas não deixará de forma alguma de entrar, porque perder essa janela pode significar ficar fora do último grande movimento de expansão da região.